Р Е Ш Е Н И Е № 226

Гр.Шумен 05.11.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Шуменският окръжен съд в открито заседание на девети октомври две хиляди и осемнадесета година в състав:

Председател: Лидия Томова

Членове: 1. Свилен Станчев

2. Теодора Димитрова

като разгледа докладваното от съдия Свилен Станчев В. търг. дело № 257 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид:

Производство по глава ХХІ от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на С.Е.М. *** срещу решение № 333 от 12.04.2018 г. по гр. дело № 1470/2017 г. на Шуменския районен съд. С обжалваното решение районният съд прогласил нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.02.2016 г., сключен с нотариален акт № ...г. на нотариус М. за имот, представляващ сграда с идентификатор 83510.679.358.1 с площ 91 кв. м, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510.679.358, находяща се в гр. Ш. кв. М. ул. ..., с който ищцата в първата инстанция С.И.Д. чрез пълномощник продала имота на ответника С.Е.М. за сумата от 9500 лева, поради накърняване на добрите нрави. Жалбоподателят – ответник в първата инстанция, излага доводи за неправилност на обжалваното решение и моли въззивния съд да го отмени, като вместо това отхвърли предявения като главен иск за обявяване на договора за нищожен поради накърняване на добрите нрави, както и да отхвърли евентуално предявените искове.

Въззиваемата страна С.И.Д. чрез процесуалния си представител оспорва жалбата.

Жалбата е подадена в срок и е процесуално допустима. Въззивният съд не констатира пороци на обжалваното решение, които да водят до неговата нищожност или недопустимост. Като разгледа спора по същество, съдът съобрази следното:

Пред първата инстанция са предявени пет обективно съединени иска:

1. Главен иск с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, за обявяване за нищожен на договор за продажба на недвижим имот от 26.02.2016 г., сключен с нотариален акт № ...г. на нотариус М. за имот, представляващ сграда с идентификатор 83510.679.358.1 с площ 91 кв. м, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510.679.358, находяща се в гр. Ш. кв. М. ул. ..., с който ищцата в първата инстанция С.И.Д. чрез пълномощник продала имота на ответника С.Е.М. за сумата от 9500 лева, поради накърняване на добрите нрави.

2. Предявен при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 37 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради липса на съгласие в резултат на отсъствие на представителна власт.

3. Предявен при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 26 ал. 2 предл. 2 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради липса на съгласие.

4. Предявен при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради споразумение на представителя и купувача във вреда на представлявания.

5. Предявен при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 152 предл. 2 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен, поради предварително уговорен начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона.

По делото е установено, че между ищцата С.И.Д. като заемател и лицето Р.А.Р. като заемодател бил сключен договор за заем на сумата от 2200 лева. Договорът бил обезпечен с учредена в полза на заемодателя ипотека на собствен на заемателката недвижим имот - сграда с идентификатор 83510.679.358.1 с площ 91 кв. м, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510.679.358, находяща се в гр. Ш. кв. М. ул. ..., с нотариален акт № ..., дело № 191/2006 г. на нотариус С. (гр.д. № 1470/2017 г. л. 5). На същата дата ищцата С.И.Д. упълномощила Д.И.Р.– съпруга на ипотекарния кредитор Р.А.Р., да извършва всички допустими от закона действия и сделки с описания недвижим имот (гр.д. № 1470/2017 г. л. 7). Договорната ипотека била заличена на 26.02.2016 г. На същата дата 26.02.2016 г. Д.И.Р.като пълномощник на С.И.Д. продала имота на ответника С.Е.М. с НА № ...г. на нотариус М., за сумата от 9500 лева.

От показанията на свидетеля Р.Р.се установява, че при предоставянето на паричния заем и сключването на договорната ипотека, в същото време между него и ищцата Д. е постигната „устна уговорка” за продажба на къщата. Според свидетеля Р. и съпругата му - свидетелката Р.а, упълномощаването на последната от ищцата било в изпълнение на уговорката за продажба на имота. Свидетелят Р. твърди, че уговорката за продажба на имота не е имала „нещо общо” с ипотеката (л. 119). Но в същите показания свидетелят Р. твърди, че по молба на ищцата й е давал допълнителни парични суми в заем с уговорка, че при „събиране” от ищцата на пари в бъдеще, той можел да й върне имота. От тези показания съдът прави фактическия извод, че упълномощаването от ищцата Д. на съпругата на заемателя Р. за продажба на имота е било за обезпечаване на предоставени от него на ищцата парични суми в заем.

Така изложените обстоятелства обуславят следните правни изводи:

1. По предявения главен иск с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, за обявяване за нищожен на договор за продажба на недвижим имот от 26.02.2016 г., сключен с нотариален акт № ...г. за сумата от 9500 лева, поради накърняване на добрите нрави.

Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките (ВКС Р. 24-2016-ІІІ г.о.). Принципно липсата на еквивалентност между престациите не влиза в противоречие с принципите на добрите нрави и не води до нищожност на сделката. Престациите се уговарят от страните, съобразно дадената им от чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне и тяхната еквивалентност е предмет на субективна преценка, с оглед материалния или друг интерес на всяка страна (М.Д.„Основания за нищожност по чл. 26 ал. 1 ЗЗД” София изд. Сиби 2013 г. стр. 231). Липсата на еквивалентност може да обуслови основанието на чл. 33 от ЗЗД за унищожаване на договора поради крайна нужда и явно неизгодни условия, какъвто иск не е предявен. Извън тази хипотеза, липсата на еквивалентност на насрещните престации би могла да накърни добрите нрави само ако е в такава степен значителна, че практически да е сведена до липса на престация (ВКС Р. 452-2010-ІV г.о.) – напр. дванадесет и повече пъти по-ниска цена на имота (ВКС Р. 615-2010-ІІІ, Р. 119-2011-І). В конкретния случай, имотът е бил продаден на цена от 9500 лева, която е около три пъти под пазарната стойност на имота, съгласно оценителната експертиза в първата инстанция (л. 69). Тази нееквивалентност на насрещните престации не е в такава висока степен, която да обуслови извод на накърняване на добрите нрави и да е основание за обявяване на договора за нищожен. Поради това, искът с правно основание чл. . 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, за обявяване за нищожен на договор за продажба на недвижимия имот поради накърняване на добрите нрави е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

2. По предявения при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 37 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради липса на съгласие в резултат на отсъствие на представителна власт.

Представителството е делегиране на друго лице – представител, на правото на представлявания да извършва правни действия, включително да сключва договори чрез даване на съгласие за това. В този случай Представителството, когато не е по разпоредба на закона, се учредява чрез упълномощаване. Упълномощаването следва да е писмено с нотариална заверка на подписа на упълномощителя, когато е за сключване на договор, за който се изисква нотариална форма (редакция на чл. 37 от ЗЗД преди изменението с ДВ бр. 59 от 2007 г. в сила от 01.03.2008 г.). Пълномощното от ищцата Д. на Д. Р.а е било в изискуемата от закона форма, съдържа описание на имота и правомощие на пълномощника Р.а да извършва с този имот всички допустими от закона действия и сделки, като изрично е посочена продажбата като вид сделка. Поради това, последващата продажба на имота с НА № ...г. на нотариус М., за сумата от 9500 лева е извършена от лице с надлежна представителна власт, чието съгласие за сключването на договора замества съгласието на упълномощителя. Поради това, неоснователно е становището на процесуалния представител на ищцата за липса на съгласие и отсъствие на представителна власт. Искът с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 37 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен.

3. По предявения при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 26 ал. 2, за обявяване на същия договор за нищожен поради липса на съгласие.

Съгласието на ищцата като собственик на имота е дадено с упълномощаването на Д.И.Р.с пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег. № 3172 от 21.02.2006 г. на нотариус Светлозар С.. При сключването на договора съгласието на пълномощника замества това на упълномощителя – страна по договора. При надлежно упълномощаване, е налице и съгласие като част от елемента на договора. Поради това, искът с правно основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД е неоснователен.

4. По предявения при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради споразумение на представителя и купувача във вреда на представлявания.

Предпоставката за нищожност на действията на представителя спрямо представлявания е споразумение на представителя и третото лице във вреда на представлявания. Изискването за наличие на такова споразумение означава, че както представителят, така и третото лице следва да са имали намерение да увредят представлявания (В. Таджер „Гражданско право обща част” дял ІІ изд. Софи Р 2001 г., стр. 639). По делото няма доказателства, че ответникът С.Е.М. като трето лице – купувач по договора за продажба, е действал с намерение да увреди ищцата. Липсата на доказателства за такова намерение у третото лице обуславя недоказаност и на споразумението между него и представителя Д. Р.а за действие във вреда на представляваната Д.. Искът с правно основание чл. 40 от ЗЗД е неоснователен.

5. По предявения при условията на евентуалност иск с правно основание чл.152 предл. 2 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен, поради предварително уговорен начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона.

По делото е установено от фактическа страна, че при предоставянето на паричен заем от свидетеля Р.Р.на ищцата, тя е упълномощила съпругата на заемателя – свидетелката Д. Р.а, да продава собствения й имот – къща в кв. М.. Съвпадението в датите на предоставянето на заема и упълномощаването – 24.03.2006 г., фактът, че е била упълномощена съпругата на заемодателя, както и изложеното от заемодателя за уговорка със заемателката той на й „върне” имота, ако тя събере пари, са доказателства, които в своята съвкупност обуславят извода, че упълномощаването на съпругата на заемателя да продаде собствения на ищцата имот е способ за обезпечаване връщането на паричния заем и за удовлетворяване на заемателя в случай, че заемът не бъде върнат.

Съгласно чл. 152 предложение 2 от ЗЗД, нищожно е съглашение, с което се уговаря предварително начина на удовлетворяване на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона. Собственият на ищцата Д. недвижим имот в кв. М. е обременен с договорна ипотека в полза на заемателя Р.. Единственият предвиден в закона способ за удовлетворение на заемателя върху имота е чрез принудителното изпълнение върху този имот, в рамките на което той би имал право да се удовлетвори предпочтително от цената при публичната продан. Упълномощаването от заемателката на съпругата на заемодателя с правото да продаде имота е по същество уговаряне на способ за удовлетворяване чрез продажба на имота. Тази уговорка е нищожна на основание чл. 152 предл. 2 от ЗЗД. Нищожността на тази уговорка обуславя и нищожност на договора за продажба на имота, обективиран в нотариален акт № ...г. на нотариус М.. Предявеният иск с правно основание чл. 152 предл. 2 от ЗЗД е основателен и следва договорът да бъде прогласен за нищожен.

Тъй като районният съд е прогласил същия договор за нищожен на основание предявен иск, който въззивният съд приема за неоснователен, следва първоинстанционното решение да се отмени и вместо него предявеният главен иск с правно основание да бъде отхвърлен. Следва да бъдат отхвърлени предявените при условията на евентуалност искове с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 37 от ЗЗД, чл. 26 ал. 2 от ЗЗД и чл. 40 от ЗЗД. Вместо това, следва въззивният съд да обяви договора за нищожен на основание чл. 152 предл. 2 от ЗЗД като сключен при наличие на нищожна уговорка между собственика С.Д. и трето лице – заемател Р.А.Р. за удовлетворяване на вземане по паричен заем чрез упълномощаване на Д.И.Р.– съпруга на заемателя, да продаде собствения на ищцата имот.

На основание чл. 38 ал. 2 от Закона за адвокатурата, следва жалбоподателят да заплати на процесуалния представител на въззиваемата страна адвокатско възнаграждение в размер на 805 лева, поради оказана по реда на чл. 38 ал. 1 т. 2 от ЗА безплатна правна помощ.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

Отменя решение № 333 от 12.04.2018 г. по гр. дело № 1470/2017 г. на Шуменския районен съд, и вместо него постановява:

Отхвърля предявения от С.И.Д. срещу С.Е.М. главен иск с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, за обявяване за нищожен на договор за продажба на недвижим имот от 26.02.2016 г., сключен с нотариален акт № ...г. на нотариус М. за имот, представляващ сграда с идентификатор 83510.679.358.1 с площ 91 кв. м, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510.679.358, находяща се в гр. Ш. кв. М. ул. ..., с който ищцата в първата инстанция С.И.Д. чрез пълномощник продала имота на ответника С.Е.М. за сумата от 9500 лева, поради накърняване на добрите нрави.

Отхвърля предявения от С.И.Д. срещу С.Е.М. евентуален иск с правно основание чл. 26 ал. 2 във вр. с чл. 37 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради липса на съгласие в резултат на отсъствие на представителна власт.

Отхвърля предявения от С.И.Д. срещу С.Е.М. евентуален иск с правно основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради липса на съгласие.

Отхвърля предявения от С.И.Д. срещу С.Е.М. евентуален иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради споразумение на представителя и купувача във вреда на представлявания.

Обявява за нищожен договор за продажба на недвижим имот от 26.02.2016 г., сключен с нотариален акт № ...г. на нотариус М. за имот, представляващ сграда с идентификатор 83510.679.358.1 с площ 91 кв. м, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510.679.358, находяща се в гр. Шумен кв. М. ул. ..., с който ищцата в първата инстанция С.И.Д. чрез пълномощник продала имота на ответника С.Е.М. за сумата от 9500 лева, като сключен при нищожна уговорка между собственика С.Д. и трето лице – заемател Р.А.Р. за удовлетворяване на вземане по паричен заем чрез упълномощаване на Д.И.Р.– съпруга на заемателя, да продаде собствения на С.И.Д. имот.

Осъжда С.Е.М. да заплати на адвокат Р.Д.Д. адвокатско възнаграждение за оказана безплатна правна помощ в размер на 805 лева.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.